房地产这一年:安静的公寓,高频的短租,被禁的金融

来源:好宝网      2016-11-19 11:23:57      作者:张三丰

[导读] 近日资本界传来了不少好消息,寓米网挂牌新三板、商业地产行业屡曝融资、小猪短租获D轮融资、途家加速资源整合等等事件的出现,不光吸引了人们的眼球,更引起了媒体人士的热切关注。作为一名房地产行业

近日资本界传来了不少好消息,寓米网挂牌新三板、商业地产行业屡曝融资、小猪短租获D轮融资、途家加速资源整合等等事件的出现,不光吸引了人们的眼球,更引起了媒体人士的热切关注。

作为一名房地产行业的观察者,在热点事件频出的背后,我却发现一些细分领域在行业事件和新闻热点等方面之间存在着较大的差异,而其中形成反差的三大关键角色就是:长租公寓在线短租房产金融

长租公寓:融资事件11起,较为平静的表象下盈利模式存疑

根据公开资料查询,在2016年的前11月里,长租公寓领域共出现了11次融资事件(见下表),相比于去年全年数据,融资事件锐减。

2016年前11月长租公寓融资事件盘点

据亿欧统计,2015年长租公寓的融资事件至少有21起,多家公寓在一年内公布了两轮融资,比如函数公寓、蛋壳公寓、Color公寓和Warm+公寓等等,而它们无一例外地在今年暂未传出融资消息。

此外,在2015年获融资的企业中,仅有魔方公寓和GO公寓在今年再获投资。由此看来,资本对长租公寓领域的注资似乎进入了缓和期,这是否寓示着公寓行业正遭受着2016年末资本极寒下的发展困境?

与两年前由雷军投资YOU+从而引发的“爆发式场景”不同,长租公寓的发展势头在2016年已有所趋缓,而极寒时节的到来使众多资本在投资取向方面开始显得愈加谨慎。

对于长租公寓来说,资金周转时间长、所需开发金额巨大、盈利周期长达3-5年等问题一直存在,而不少公寓以自持物业为主,重资产的痕迹较重,进一步加大了资金投入、延长了盈利周期,也使资本在进入时会考虑更多的风险性。

当下,对长租公寓运营者来说,不光面临着运营管理人才紧缺的问题,更面临房源获取和拓展难度加大的现状。一方面,租客希望能够在公寓中体会到更多除了住宿以外的衍生价值,比如社交功能、服务职能甚至还包括创业孵化职能等等,而这些都对运营管理人才提出了较高的要求。另一方面,开发商的介入、房屋中介甚至包括众创空间和联合办公等企业都加入到房源的竞争队列,导致长租公寓拿房的难度进一步加大,随着竞争加剧带来的价格战也阻碍了长租公寓的进一步扩张。

行业潜力的积聚使开发商看到了资产管理这一新的商机,他们也开始“集体涌进”长租公寓行业。比如万科的泊寓、世联行推出的红璞公寓、龙湖地产即将面市的冠寓、万达的文旅公寓等等,他们将单纯的公寓运营上升到存量资产的资管层面,本身又拥有更为雄厚的资金基础,在拿地和拿物业方面具有明显优势,介入长租公寓的背后恐怕具有更大的野心。

在线短租:融资事件14起、大事件频发,行业加速发展的背后是Airbnb的来势汹汹

在线短租的高频并不是主要表现在融资事件上,而是近来频繁发生的行业大事件。据了解,2016年1-11月间,在线短租共涌现出十四个投融资案例,不算多也不算少。行业尚处于上升的发展期,尽管有人认为先入局者已经拥有了行业的先发优势,但不断涌入的创业企业或许正暗示着行业仍处在“百花齐放”的阶段。

2016年前11月在线短租融资事件盘点

2016年6月22日,途家CEO罗军宣布已与蚂蚁短租达成战略并购协议,蚂蚁短租将成为途家的全资子公司,蚂蚁短租原控股股东58集团也因此成为途家的新股东。10月20日,途家又宣布并购携程旅行网、去哪儿网旗下的公寓民宿业务,它们的公寓民宿频道入口、团队和整体业务将并入途家,成为途家的一部分。

今年以来,途家的两条新闻都引起了行业的热切关注。并购的背后不是合二为一,似乎是在同一套体系下形成了不同的产品线,蚂蚁短租依然保持了它的品牌独立性,其CEO申志强近日表示未来将获得来自途家的1亿美元资金的支持,进一步扩大品牌效应、实现更多城市的扩张。而途家通过并购携程和去哪儿的民宿业务,打通了三方民宿资源,有利于途家实现规模化扩张。

就在业内传出途家将进一步集中行业资源并领跑在线短租行业的时候,在线短租鼻祖Airbnb在11月2日宣布正式成立Airbnb中国,连带着其大举入华的新闻也接连涌出。截至目前,Airbnb在国内已与四大城市的相关机构建立了合作关系,分别是深圳、重庆、上海和广州,以期在国内拓展市场方面得到更多的助力。

这一事件在行业内引起了很大的震动,Airbnb虽说在国内的房源数量可能还不敌途家、小猪等先行企业,但它凭借庞大的用户群体和已经建立的平台精神依然对很多国内游客产生了较大的吸引力,其竞争力不容小觑。依依短租创始人代建功告诉亿欧,他们曾将多套房源放在Airbnb和各家短租平台上出租作为测试,一段时间后发现60%的订单量来自于Airbnb,而剩余的40%订单量则是多家短租平台的总和。

尽管Airbnb在国内正面临本土化落地的巨大挑战,其影响力要真正成型仍需要较长的一段时间,但是平台的优势在早期仍具有相当高的影响力。因此对国内在线短租平台来说,怎样才能真正地提高订单量、进一步拓张房源、抢先盘活存量资产则显得尤为关键。面对来势汹汹的Airbnb,国内在线短租平台们真的应该好好潜心思考下一步的发展战略了。

房产金融:警钟提前敲响,多项政策要求严控房地产金融风险

说到今年下半年以来国家下发的多项房地产金融整治政策,大家心里都很清楚,政府这次可是下了决心,先是限制了房企通过再融资补充流动资金,其次严禁首付贷和违规开展地产金融业务,更要求严控房地产金融风险。

10月中旬,国务院印发《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》提出,未取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务,严禁“首付贷”;取得相关金融资质的,不得违规开展地产金融相关业务。

银监会在10月21日举行的第三季度经济金融形式分析会上表示,要严控房地产金融业务风险,严格执行房地产贷款业务制度要求与调控政策;规范各类贷款业务管理,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

在房地产这个诺大的产业里,金融无疑是至关重要的一项,以往里面存在着某些不受监管的“灰色地带”,这次国家下发多项整治政策无疑是对房地产开发商、传统房产代理商以及互联网中介平台敲响了警钟,旨在降标杆、禁首付贷并进一步严控结构性风险。可以说,这是一次对于行业的大清洗,在新一轮的行业洗牌过后,房地产将向规范化、低风险化的产业方向发展。

尽管2016年尚未结束,但2017年的钟声即将在一个多月后正式敲响,在今年的前11个月里,长租公寓、在线短租、房产金融看似存在着不一样的发展规律,但无论行业怎样演变,其核心都是在朝着利好的方向发展。

资本寒冬的降临或许会加速不少行业的洗牌进程,短期内可能会有一些发展模式不健康的企业面临倒闭,但这也将驱动整个行业朝着规范化、健康态的方面发展。劣币驱逐良币的现象不会出现,相反,马太效应将会逐渐渗入房地产的各个发展领域。创业者必须要将自己的立足点看清楚,强化自身的盈利能力,确立中长期的发展方向,才能在未来行得更远,走得更长。寒冬来了,多添衣保暖,捱过了,春天就到了。

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本文作者周慧婷,亿欧专栏作者;微信:zhouhuiting1225(添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注);转载请注明作者姓名和“来源:亿欧”;文章内容系作者个人观点,不代表亿欧对观点赞同或支持。